부동산 매매계약 절차와 각종 세금

 

 

 

 

 

해빗 트래커입니다.

부동산 매매계약 절차에 필요한 서류와 계약 시 나오는 양도세 취득세 인지세에 대해 이야기하려고 합니다.

 

부동산을 사고파는 일은 매우 중요한 일입니다.

일반적으로 부동산 거래는 공인중개사를 통해서 진행하게 되지만 매도자, 매수자의 입장에서 전반적인 매매 과정을 이해하고 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

 

오늘은 부동산 매매계약의 절차와 필요서류, 주의할 사항, 부동산 매수 시 내야 할 양도세, 취득세, 인지세까지 매매 전반에 관한 사항에 대해 자세히 설명해 보려고 합니다.

 

어떤 물건에 대해 원하는 금액에 팔려고 내놓은 매도자가 본인의 물건을 사기를 원하는 매수자를 만나 거래에 대한 금액이나 기타 조건에 대한 합의가 이루어지면 계약을 진행하게 됩니다.

 

이런 과정을 조율하는 과정과 계약은 대부분 공인중개사를 통해 이루어지는 것이 보편적입니다.

 

 

 

 

 

 

1. 매매 계약서 작성

매도인과 매수인의 거래가 등에 대한 거래 조건에 대한 조율이 끝나면 합의된 날짜에 만나 부동산 매매 계약서를

작성하게 됩니다.

매매계약 내용과 매매 계약서 양식은 정해진 것은 없으나 기본적인 틀은 모두 비슷합니다. 

특약사항은 물건에 따라 체크해야 할 사항이 다를 수 있습니다.

공인중개사가 작성한 계약서를 꼼꼼히 따져 보고 원하는 특약사항이 있다면 계약 전에 꼼꼼히 체크하고 필요사항을 요구하면 됩니다.

 

 

 

2. 매매 계약서 기재 사항

 

계약에 대한 합의가 이루어졌다면 계약 당사자 간의 매매 계약서를 작성하게 됩니다.

계약서 기재 사항입니다.

 

√ 거래 당사자의 인적 사항
√ 물건의 표시
√ 계약일
√ 거래금액·계약금액 및 그 지급 일자 등 지급에 관한 사항
√ 물건의 인도 일시
√ 권리이전의 내용
√ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
√ 중개대상물 확인·설명서 교부 일자
√ 그 밖의 약정내용

 

 

 

계약 전 확인사항입니다.

• 계약당일 날짜의 등기부등본
• 토지이용계획확인원
• 지적도
• 토지대장
• 건축물관리대장
• 개별공시지가 확인서

 

 

계약 작성 시 필요서류입니다.

• 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)
• 위임장(대리인이 올 경우)
• 인감증명서(대리인이 올 경우)
• 법정대리인의 동의서(대리인이 올 경우)

 

 

계약서 기재 사항 작성 방법입니다.

계약서를 보면서 꼼꼼히 체크해 보시기 바랍니다.

 

 

 

3. 매매 대금 지급 - 계약금, 중도금, 잔금

일반적으로는 계약금(10%) 중도금(40%), 잔금(50%)으로 계약이 이뤄지는 것이 보편적입니다.

중도금은 상호 협의에 의해 생략하고 계약금과 잔금만으로 계약을 진행하기도 합니다.

일반적으로 매매 계약서 작성 후 매수인은 매도인에게 전체 계약 금액의 10%를 계약금으로 지급하게 됩니다.

계약금은 합의에 의해 조정이 가능합니다.

 

물건에 대한 우선 계약권을 확보하기 위해 계약금의 일부(일명 가계약금)를 입금하기도 합니다.

대부분 계약금의 10% 정도를 입금합니다.

 

매매 계약서 작성 후 계약금이 매도인에게 전달되면 매도인은 계약금을 받았다는 영수증을 발행합니다.

공인중개사를 통한 거래라면 공인중개사가 모두 준비합니다.

 

영수증의 진위 여부를 따지기 위해 영수증 사이에도 간인 도장을 찍습니다.

 

 

중도금은 통상적으로 매매가의 40%로 하지만 양 당사자 간 합의에 의하여 정합니다.

중도금은 계약일과 잔금 사이에 지급하게 되는데 대부분 계좌이체로 처리합니다.

 

계약금만 진행된 상태라면 매도자는 계약금의 배액, 매수자는 계약금만 포기하면 계약 해지가 가능하지만 일부라도 중도금이 진행되었을 경우라면 계약의 취소나 해지는 어렵습니다.

 

잔금은 총 매매금액에서 계약 금액과 중도금 등 이미 지불한 금액을 제외한 금액으로,  보통 이사 당일이나 소유권 이전을 신청하는 당일에 처리하게 됩니다.

 

주택이나 아파트의 경우라면 이사 준비가 완료된 상태를 확인한 후 등기부등본 등의 서류를 다시 발급해 확인한 후 잔금을 처리하게 됩니다.

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4. 잔금 날 준비 서류 

 

매도인

• 등기권리증 : 등기관이 등기를 마쳤을 때에는 등기 원인을 증명하는 서면 또는 신청서의 부본에 신청서의 접수연월일, 접수번호, 순위 번호와 등기 완료의 뜻을 적고 등기소인을 찍어 이를 등기권리자에게 발급하여야 합니다.
  예전에는 "집문서"라고 불리웠는데 부동산등기부 전산화되면서 등기가 완료되면 등기필증(집문서)은 등기필정보로 제공됩니다. 등기신청 시에도 등기필정보의 제공으로 등기필증의 제출을 대신할 수 있습니다. 
  기존에 등기필증을 발급받은 사람 역시 등기필정보의 제공을 갈음하여 등기필증을 첨부하는 방식으로 등기신청을 할 수 있습니다.
  ​이는 매매나 증여시 필요한 서류 중 하나로 분실시 다시 발급이 되지 않기 때문에 잘 보관해야 합니다. 만약, 분실했다면 잔금일에 참석한 법무사를 통해 확인서면으로 매매를 완료하면 됩니다.

 

• 부동산 매도용 인감증명서 : 최초 등록 시에는 주소지 관할 행정주민센터에서 진행해야 합니다. 발급은 신분증만 가지고 가면 언제든지 전국의 모든 행정주민센터에서 받을 수 있습니다. 부동산 관련 계약 시 만약 대리인을 보내야 한다면 위임장과 함께 인감증명서가 필요합니다.

 

• 주민등록초본(주소 변동사항 포함): 주민등록초본에는 발급받는 당사자의 이사 기록, 개명, 병역 사항 등과 함께 세대원과의 관계(부,모, 배우자, 자녀 등)가 상세하게 기록되어 있습니다.

 

• 인감도장과 신분증

 

매수인

• 도장(일반도장)
• 신분증
• 주민등록등본 또는 초본
• 매매계약서 원본
•  가족관계증명서(상세)
• 부동산 거래 계약 신고 필증: 공인중개사를 통한 계약이라면 공인중개사가 사전에 신고하므로 공인중개사로부터 신고필증을 전달받으면 됩니다.​

 

 

5. 매매계약 시 유의할 사항

1. 등기부등본 확인

등기부 등본 확인은 계약의 가장 기본이자 제일 중요한 사항입니다. 계약서 작성 시와 잔금 지급 시에는 반드시 그날 날짜로 서류를 발급하여 확인해야 합니다.

물건에 대한 근저당, 채권 등 소유권 외의 권리가 있는지 확인하고 있다면 잔금과 동시에 말소 조건을 특약 사항에 반드시 기재하고 잔금 시 꼭 확인해야 합니다.

 

 

 

2. 부동산의 상태 확인

계약서를 작성하기 전에 부동산의 상태를 확인하지만 잔금을 치르기 전에도 이전에 확인한 상태가 그대로 유지되고 있는지 최종 확인을 반드시 해야 합니다.혹여 계약 시엔 보이지 않았던 하자들이 발견될 경우라면 잔금을 처리하기 전에 명확히 확인하고 잔금을 진행해야 합니다.

 

 

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3. 등기(소유권) 이전

법무사에게 맡겨 진행하면 됩니다.

 

 

 

4. 국세, 지방세 등 납부 확인

매도인은 체납된 세금을 완납하여 증명을 하여야 하며 매수인은 매도인의 체납 사실을 잔금 날까지 반드시 확인합니다.

 

 

 

5. 매도인의 하자 보수

일반적으로는 잔금일 이후 6개월 내에 발생된 하자 보수는 매도인이 책임져야 할 의무 사항입니다.

이미 계약이 마무리가 되었어도 일정 기간 동안은 법적으로 매도인의 하자 담보 책임이 있으니 꼭 확인하여야 합니다.

분쟁의 소지가 많은 부분이니 반드시 체크하시기 바랍니다.

 

 

 

6. 매매계약 시 세금 - 양도세, 취득세, 인지세

 

양도소득세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

양도소득세의 범위는 다음과 같습니다.

부동산 양도소득세 산출 세액은 과소 신고나 허위 신고의 경우 가산세가 붙을 수 있으니 부동산 매매 거래 시 법무사에게 맡기는 게 좋습니다.

 

 

취득세

취득세란 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용 회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과하는 세금을 말합니다.

취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고납부해야 합니다.

 

취득세율은 취득한 재산의 금액을 기준으로 하며, 유상승계취득의 세율은 4%입니다.

다만 주택의 유상거래일 경우는 취득가액에 따라 1%~3%의 세율을 적용하며, 고급주택/골프장 등 사치성 재산의 취득은

중과기준세율 2%의 4배를 더한 12%의 세율을 적용합니다.

빌딩이나 오피스텔의 경우에는 4%의 세율을 부과하는데, 오피스텔은 자가 거주 목적이라고 해도 주택으로 인정받지 않아

같은 금액대의 단독주택, 빌라, 아파트보다 최고 4배 더 많은 세금을 내야 합니다.

​2024년 말까지 생애 최초 주택구입 대한 취득세 감면이 적용됩니다.

취득 가액이 12억 이하인 주택을 최초 취득한 자는 최대 200만 원 (지방교육세 감면 반영 시 220만 원)까지 감면받을 수 있습니다.

다만 지방세법상 주택으로 인정되는 것에 한하여 적용되므로 거주용 오피스텔은 감면 대상이 아닙니다.

하지만 오피스텔 취득 이력이 있어도 주택 취득 이력만 없다면 주택취득 시 생애 최초 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

​과세표준액이 50만 원 이하인 경우에는 세금이 0원으로 고지되지만 0원이라도 신고는 해야 합니다.

2018년 개정된 지방세법으로는 취득세는 0원이 고지되나, 등록에 대한 등록면허세는 과세됩니다.

등기 원인에 따라 다르지만 정률세는 1.5%, 정액세는 15000원 정도로 부과됩니다.

단, 100% 감면으로 인해 0원이 된 경우라면 등록면허세도 고지하지 않지만 이 경우라도 신고는 해야 합니다.

 

 

 

인지세

인지세란 국내에서 부동산 소유권 이전과 관련하여 계약서 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우 납부해야 하는 세금을 말합니다.

단, 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재 금액이 1억 원 이하인 경우에는 인지세를 납부하지 않습니다.

​인지세는 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 종이문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다.

인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이문서용 전자수입인지를 붙이는 것을 대신할 수 있습니다.

 

 

이상으로 계약에 관한 전 과정에 대해 자세히 알아보았습니다.

도움이 되었길 바랍니다.

 

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