입주권과 분양권의 차이점과 주택수 포함 여부

 

 

 

 

 

 

 

해빗트래커입니다.

 

 

오늘은 입주권과 분양권에 대해 이야기하려고 해요.​

​비슷한 듯 다른 이 둘에 대해 오늘 자세히 설명해 볼게요.​​

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새 아파트에 입주하는 방법은 크게 두 가지로 나뉘는데요.​

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청약 접수를 통해 아파트의 '분양권'을 취득하는 방법과 재개발, 재건축 사업지 주택 등을 매수해 조합원의 '입주권'을 취득하는 방법이 있어요.

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입주권은 분양권과는 다르게 청약통장 당첨에 의해 얻어지는 권리가 아니라 '도시 및 주거환경 정비 사업'에 의해 진행되는

재개발, 재건축 사업 주체인 조합원들에게 부여되는 권리를 말해요.

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따라서 청약통장의 유무와 관계없이 기존 주택 등을 매수하는 방식으로 취득이 가능한데요.

당첨으로 권리를 취득하는 분양권보다 취득은 쉽지만 공사 기간 동안 아파트와 조합 간의 갈등 문제가 발생하면 개발이 지연될 단점을 갖고 있어요.

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요약해 볼까요?

 

 

입주권은​

청약통장의 유무와는 상관이 없이 재개발, 재건축되는  기존주택을 매수함으로써

주도적으로 생기게 되는 권리인 거예요.

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입주권은 추후 추가 분담금 등 예상하기 어려운 추가 지출 발생 가능성이 매우 높다는 단점이 있어요.

 

 

그럼 분양권은 뭘까요?​​

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분양권은 청약 당첨으로 얻어지는 권리를 말해요.

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당연히 청약통장이 필요해요. 각 단지, 지역에 따라 청약 응모 조건에는 차이가 있는데요.

청약시장이 뜨거울 때에는 당첨 확률이 로또만큼 어렵다는 단점이 있어요.

당첨될 경우 분양가의 10~20% 정도의 계약금이 필요하고 당첨되고 입주까지 2~3년 정도의 시간만 필요하므로

입주권보다 훨씬 진행 속도가 빠르다는 장점이 있어요.

 

 

이 둘은 세법상 차이가 많은데요.​

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입주권의 경우 취득세가 두 번 부과돼요. (기존주택을 매수할 때와 공사 완료 후 입주할 때)

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재산세와 종부세도 납부해야 하며 양도세의 경우 1년 미만 70%, 2년 이상 6~45%의 세율이 적용됩니다.

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분양권의 경우 취득세는 입주 시 한 번만 부과가 되며, 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 잔금 납부가 완료된 뒤, 소유권이 완전히 넘어왔을 때 부과가 돼요.

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양도소득세는 1년 미만 70%, 1년 이상 보유 시 60%로 적용돼요.

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아래 표로 정리해 봤어요.​​

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정부가 지난해 4월 7일부터 전매 제한을 전면 완화하면서 1분기 월평균 17건 수준이던 분양, 입주권 전매가 

4~5월엔 100건을 웃돌면서 세 배가량 뛰었었죠.

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공포일 이전 분양된 단지들도 모두 소급 적용되는 정책이라 둔촌주공의 경우 23년 12월 말부터는 분양권 거래가 가능해졌어요.​​

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현재 투기과열지구로 묶여있는 용산, 강남, 서초, 송파를 제외한 모든 지역의 재개발, 재건축의 전매 제한도 사라졌어요.​

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둘 중 어떤 방식을 택할지는 자금 계획을 꼼꼼히 검토해서 신중하게 결정하셔야 해요.

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또한 입주권과 분양권이 주택 수에 포함되는지에 대한 문의가 많으신데요.

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2020년 8월 13일 이후 취득했다면 주택 수에 포함이 됩니다.

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특히 취득 시점에 부과되는 취득세는 조정 대상의 경우 2채 보유는 8% 3채 보유는 12%의 높은 세율이 적용돼요.

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단!!

저가나 소형의 경우 포함이 안 되는 경우도 있는데 서울 및 경기도를 포함한 수도권은 1억 3천 미만 시, 지방은 8천만 원 이하일 경우로 면적은 60m² 보다 작을 경우라면 준공 전이라도 주택 수에 포함되지 않는  예외 대상이라고 해요.​​

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여기서 잠깐!

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주택이 있는 상태에서 새로운 주택을 구입 시 잔금지급일 기준 3년 이내 (조정 대상일 경우 1년 이내)

기존주택을 처분해야 1 가구 1 주택비과세 혜택을 볼 수 있어요.​​

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​투자를 생각하신다면 꼭 비과세 사항을 체크해 보셔야 해요.

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분양권이 주택 수에 포함되지만 입주 예정인 곳의 잔금지급일을 기준으로 하여 빠르게 처분한다면

비과세도 가능한데요.

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일시적으로 두 채를 보유하는 상황이 생기는 경우라면, 미리 자택 보유자의 조건을 확인확인해 두는 것이

필요하겠습니다.​​

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대출과의 연계도 꼭 고려해 보시고 향후 임대를 놓을 계획이라면 실거주 의무 여부 등도 꼭 따져서 투자하시는 게 현명하겠죠?